 |
НАВИГАЦИЯ |
 |
|
Переуступка прав требования, новостройки, товарищества собственников жилья
| Вопрос: |
Моя бабушка хочет свою квартиру оформить на меня, т.е. внучку. Квартира досталась ей по наследству от мамы, она приватизирована без долей, на нее одну. подскажите пожалуйста как лучше это сделать? Моя мама не против и мне есть 18 лет.
|
Ответ: Вы можете заключить с бабушкой договор купли-продажи или договор дарения квартиры.
| Вопрос: |
Договор долевого участия в строительстве оформлен на мужа. Дом построен, но оформление права собственности затягивается. В настоящее время подан иск о расторжении брака. Можно ли квартиру включать в раздел совместно нажитого имущества? Муж заявил, что переуступит право требования третьим лицам до оформления права собственности. Как можно подстраховаться, чтобы не лишиться квартиры?
|
Ответ: При оформлении квартиры в собственность Вашему мужу необходимо будет предоставить согласие супруга или заявление о том, что на момент оплаты денежных средств за приобретаемую квартиру он не состоял в браке. В случае, если он хочет переуступить права на эту квартиру иному лицу до оформления права собственности на нее, то Вам необходимо включить эту квартиру о общее имущество которое подлежит разделу при разводе и в суде предъявить договор, который заключил Ваш муж при приобретении этой квартиры, а так же квитанции, подтверждающие что оплату за квартиру он осуществлял находясь в браке, т.е. из общих средств.
| Вопрос: |
В 2001 году я заключила договор простого товарищества на строительство квартиры с компанией "П". В 2003 году компания заявила о банкротстве, не начав стройку. Другая строительная компания ("Пп") купила 100% Уставного капитала "П" и взяла на себя обязательства достроить дом. В прошлом году вступил в силу новый закон 214-ФЗ, в котором договор простого товарищества не прописан. Строительства дома в настоящий момент еще не начато, товарищей по этому договору объединяют в ТСЖ, на которое оформлен земельный участок. Как правильно, с юридической точки зрения мне следует поступать теперь и нужно ли переоформлять договор в соответствии с новым законом? Я не могу в судебном порядке заставить нового застройщика начать работы, либо выплачивать неустойку. Застройщик взял на себя обязательства по завершению строительства в обмен на выделенные стройплощадки в городе. В нашем несуществующем доме было продано "П" 60% квартир, что является большим обречением для нового застройщика. Поэтому он не заинтересован в начале строительства. Что делать?
| Ответ: Действие Федерального закона №214-ФЗ распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления его в силу, т.е. после 01 апреля 2005 года. В связи с этим на Ваши взаимоотношения с "П", учредителем которого является "Пп", под этот закон не подпадают. За более подробной консультацией обратитесь, пожалуйста, в адвокатскую контору.
| Вопрос: |
По документам БТИ квартира оказалась на 2 кв. м. меньше чем прописано в договоре. Обязаны ли мне возвратить деньги за недостающие метры? В договоре общая стоимость указана исходя из цены за кв. метр. Цена кв. м. и площадь фиксированы в договоре.)
| Ответ: Да.
| Вопрос: |
Подскажите, пожалуйста, мы с моим партнером собираемся приобрести нежилую недвижимость по договору долевого участия. Застройщик говорит о том, что договор долевого участия будет один на двоих и в нем будут указаны доли принадлежащие каждому а потом будут подписаны два акта о приемке-сдачи работ, и далее уже два свидетельства о праве собственности. Так ли это и можно ли соглашаться с таким договором ? Как оформляется такой договор? Расскажите, пожалуйста, о данной процедуре?
| Ответ: Если Вы приобретаете данное помещение вдвоем с Вашим партнером, то недвижимость будет оформлена в Вашу общую долевую собственность. Процесс оформления такого договора Вам должны объяснить по Вашему требованию в организации, заключающей с Вами договор долевого участия в строительстве. Разъяснить процедуру оформления такого договора в рамках данного ответа не представляется возможным по причине невозможности ознакомления непосредственно с текстом договора.
| Вопрос: |
Я заключил Договор о Долевом участии в строительстве новостройки в мае 2002 года. В 2004 году дом был сдан в эксплуатацию и я осуществил за свой счет в квартире ремонт. Оформление в собственность квартиры затягивается на неопределенный срок. Я планирую в ближайшее время жениться. Будет ли моя супруга иметь право на долю в проинвестированном, но не оформленном до сих пор в собственность на мое имя имуществе? Нотариальная справка о том что я холост представлена соинвестору/агенту для оформления квартиры в собственность. Брачный договор заключать не хотелось бы. Какие документы необходимы, чтобы 100%-но подтвердить, что деньги проинвестированы мои личные и Договор инвестирования подписан до момента вступления в брак.?
| Ответ: В Вашем случае может возникнуть спорная ситуация, т.к. согласие супруга требуется на момент оформления квартиры в собственность Если до сдачи документов на регистрацию квартиры в собственность Вы вступите в брак, то Ваше заявление о том, что вы не состоите в браке станет недействительным и Ваша супруга должна будет дать Вам согласие на регистрацию квартиры в Вашу собственность и квартира будет считаться совместно нажитым имуществом. С другой стороны из документов будет явно следовать что деньги за квартиру Вы перечисляли до вступления в брак Разрешить Вашу ситуацию можно путем заключения брачного договора, или путем переноса даты вступления в брак на срок после получения свидетельства о праве собственности на квартиру. Если эти способы для Вас неприемлемы, то Вам придется оформлять квартиру в собственность с согласия Вашей супруги и, если в последующем между вами возникнет спор, то Вам придется обращаться в суд и доказывать что денежные средства за квартиру были Ваши личные и перечисляли их Вы до вступления в брак и поэтому квартира совместно нажитым имуществом являться не может.
| Вопрос: |
Проясните, пожалуйста, ситуацию. Мой папа купил мне квартиру в новостройке. Документы все оформлялись на меня. Договор о привлечении финансовых средств был заключен в январе 2004г. В августе 2005г. получили разрешение на проведение ремонтных работ. Акт-приемки передачи не подписан, т.к. застройщик не выплатил деньги за "лишние кв. м". Из-за этого задерживается на неопределенный срок оформление документов на собственность. А в сентябре 2005г. я собираюсь замуж. Как быть? Предстоит смена фамилии. Нужно ли будет менять свидетельство о собственности на новую фамилию? Будет ли "муж" иметь права на квартиру? Если "ДА", то как себя обезопасить?
| Ответ: 1.Свидетельство будет на ту фамилию, которую Вы будете "носить" на момент оформления, если свидетельство на старую фамилию, то в дальнейшем, Вы будете прикладывать свидетельство о браке. 2.Вопрос раздела и все, что с ним связано, будет решаться в судебном порядке. Вы будете доказывать, в судебном порядке, что проплата за квартиру в доме новостройке произошла до заключения брака. 3.Можно посоветовать брачный договор.
| Вопрос: |
На общем собрании собственников многоквартирного дома было принято решение о создании ТСЖ и сразу же предложили голосовать за принятие устава, что и было сделано. Хотя с текстом устава участников собрания не ознакомили. В данном уставе в п.6.ч.4 сказано: "Не подлежат отчуждению и передаче в пользование межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для облуживания многоквартирного жилого дома, отчуждение или передача в пользование которых может привести к ущемлению прав и законных интересов других собственников жилых и нежилых помещений". Как видно из процитированного пункта в качестве имущества не подлежащего отчуждению не указаны: чердаки и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Упомянутое имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности согласно ч.1, статьи 36 ЖК РФ. Вопрос: 1) Можно ли истолковать данный пункт устава так, что чердаки и земельный участок могут быть отчуждены из общего имущества собственников многоквартирного дома? 2) Если да, то кто может оказаться собственником чердаков и земельного участка (напр. город или ТСЖ)? 3) Согласуется ли данный пункт устава с действующим законодательством? | Ответ: Как Вы правильно заметили, данный пункт не согласуется с п.1 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ (ЖК РФ), хотя и должен. В связи с этим, Вы или группа членов ТСЖ должны инициировать внесение изменений в Устав ТСЖ. Обращаю Ваше внимание на то, что на основании ст. 16 Федерального закона от 29/12/2004 №189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" сказано, что земельный участок под многоквартирными домами и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, являются общей долевой собственностью собственников в многоквартирном доме.
| Вопрос: |
Насколько я понимаю Строительство нежилых комплексов, разрешения на строительство которых были и будут получены в срок до 01 апреля 2005 г. должно осуществляться в соответствии с соблюдением норм Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." ? Каким образом будет урегулирован вопрос о государственной регистрации доли Администрации в построенном объекте (в виде нежилых помещений), если Администрация и Заказчик-Инвестор заключили между собой инвестиционный договор, в соответствии с существующей практикой предоставления участков под строительство, исходя из которого правоустанавливающим документов Администрации на свою долю является Инвестиционный Контракт, условия которого (на практики типового для каждого Инвестора-Застройщика) не содержат или в некоторых случаях противоречат требованиям вышеуказанного ФЗ № 214? Планируется ли вообще менять схему взаимодействия Администрации и Инвесторов строительства объектов недвижимости в связи с изменением в законодательстве и как выходят из этой ситуации другие Инвесторы-Застройщики (такая практика уже должна существовать) ? | Ответ: Действие Федерального закона № 214-ФЗ распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005 года. Судебная практика, связанная с применением Закона, не обобщена, что не позволяет однозначно трактовать его нормы. Вместе с тем, как указано в предмете регулирования Закона, он распространяется на отношения между участниками долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, которые связаны с привлечением от граждан и юридических лиц именно денежных средств. Таким образом, в случае если для строительства не будут привлекаться денежные средства, либо будут привлекаться не денежные средства, а имущество (например, строительные материалы, оборудование, инструмент) или другие инвестиции, то, на наш взгляд, к отношениям сторон будет применяться не рассматриваемый Закон, а иное действующее законодательство РФ, например Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
| Вопрос: |
ТСЖ- товарищество СОБСТВЕННИКОВ жилья. В новостройках люди купившие квартиру и уже живущие в них пока еще не собственники(право собственности они получают в лучшем случае через год-полтора).ТСЖ образовывает застройщик (в моем случае), но нас ,жильцов, категорически не устраивает их работа. Можем ли мы , НЕ СОБСТВЕННИКИ, сменить коллектив ТСЖ и поставить у "руля" людей из числа купивших квартиры? Неужели мы , заплатившие деньги, не имеем права выбирать? | Ответ: В соответствии с Жилищным кодексом РФ высшим органом управления товарищества, созываемым в порядке, установленном уставом товарищества, является общее собрание членов товарищества собственников жилья. К его компетенции, в частности, относится: 1) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; 2) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества. Таким образом, Вы можете инициировать перед общим собранием членов товарищества собственников жилья вопрос в отношении указанных лиц.
| Вопрос: |
Как на сегодняшний день можно купить квартиру в строящемся доме, после сдачи дома гос.комиссии, чтобы потом не было проблем с регистрацией сделки ?
| Ответ: Риск в описанной Вами ситуации действительно присутствует. Рекомендовал бы Вам в данной ситуации вступать в договорные отношения с компаниями-застройщиками, имеющими положительную репутацию, и привлечь к такому процессу юриста, практикующего по вопросам заключения данных договоров.
| Вопрос: |
Физическое лицо продает мне квартиру по договору о переуступке прав требования. Какие документы я должен получить на руки о том, что права перешли мне ? И кто их должен составлять?
| Ответ: На практике оформление уступки прав по договор инвестирования или иному аналогичному договору может происходить различными способами. Во-первых, организация с которой у первичного приобретателя заключен договор, самостоятельно подготавливает такой договор уступки права требования (данная услуга не безвозмездная), во-вторых, уступщик и приобретатель могут самостоятельно составить такой договор, в-третьих, некоторые компании практикуют аннулирование ранее существовавшего договора инвестирования с заключением с Вами нового договора инвестирования (также не безвозмездно). Могут быть и иные варианты. Таким образом комплект документов может быть различным. Рекомендовал бы Вам проконсультироваться по данному вопросу в организации с которой у первичного приобретателя заключен договор инвестирования и узнать какой из вариантов практикуется данной организацией.
| Вопрос: |
Застройщик, достаточно известное предприятие на рынке недвижимости, ссылаясь на ФЗ N214 о долевом строительстве заключает "Договора на строительство жилья по заказам физических и юридических лиц". Скажите, пожалуйста, правомерно ли это? Будет ли этот договор иметь силу в соответствии с новым законодательством? Зарегистрируют ли такой договор в органах юстиции? Или же он должен носить другое название?
| Ответ: Из содержания указанного Вами Закона следует, что должны заключаться договоры участия в долевом строительстве, иные названия таких договоров недопустимы. В этой связи государственная регистрация таких договоров невозможна.
| Вопрос: |
Мы хотим купить квартиру в строящемся доме. Договор, который предлагает заключить Генеральный инвестор строительства, называется "Договор о совместной инвестиционной деятельности". В нем сказано, что его правовой основой является 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности" и 4218-1 от 24/12/1992 "Об основах федеральной жилищной политики" (сейчас отмененный) и упоминается, что "договор является инвестиционным и не рассматривается сторонами как договор купли-продажи, выполнения работ или оказания услуг". Попадает ли такой договор под действие 214-ФЗ (разрешение на строительство получено в мае 2005)? В случае нарушения сроков сдачи такого дома сможем ли мы по суду вернуть деньги? (В договоре указан лишь ориентировочный срок сдачи, который будет уточняться.)
| Ответ: Закон № 214-ФЗ распространяет свое действие на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов, разрешения на строительство которых получены после 01.04.2005 года. Отношения, которые не подпадают под действие данного федерального закона, регулируются иными нормами действующего законодательства РФ, такими как Гражданский кодекс РФ, федеральный закон "О защите прав потребителей" и т.д.
| Вопрос: |
Покупаю квартиру по договору переуступки в новостройке. Договор страхую. Каким образом и по каким причинам мой договор может быть признан недействительным? Спрашиваю потому что в этом случае не наступает страховой случай. Основная цель страховка от двойной продажи, а если например мой договор заключен позже и мой инвестор не мог продавать эту квартиру по тому что получил тоже позже права на эту квартиру, то мой договор недействителен и страховку я не получу? | Ответ: Договор может быть признан недействительным по основаниям, предусмотренным ГК РФ.
| Вопрос: |
Подскажите, какие документы должны быть у застройщика прежде чем он может выставлять квартиры на продажу. Какие документы я могу потребовать для ознакомления.
| Ответ: Это зависит от того, какой договор он предлагает Вам заключить и распространяется ли на этот договор ФЗ "ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РФ".
| Вопрос: |
Заключили договор долевого строительства 28.02.05 с ООО (в договоре назван Заказчиком, организующим строительство) разрешение получено Застройщиком в 01.09.05.Попадает ли договор под Закон 214 ФЗ?
| Ответ: Из обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за 1 кв-л 2005 г. "Вопрос 25: Применяются ли нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, связанным с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, возникшим до введения его в действие? Ответ: Исходя из пункта 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступившего в силу с 1 апреля 2005 года, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона. Поскольку иное не предусмотрено Федеральным законом, в случае, если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены до вступления его в силу, то действие этого Федерального закона не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства указанных объектов недвижимости."
| Вопрос: |
По договору долевого участия в строительстве была приобретена квартира на имя мужа, в настоящее время строительство еще не окончено. Каким образом нужно и можно переоформить договор в связи со смертью мужа?
| Ответ: В порядке, предусмотренном ГК РФ (часть третья). В состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
 | Земля, домовладение |
| Рассрочка, субсидии, жилищные сертификаты |
| Улучшение жилищных условий, нормы предоставления |
| Расчеты за недвижимость, страхование |
| Коммунальные квартиры, согласие соседей |
| Обмен, разъезд |
| Наследство, рента, дарение |
| Приватизация, права несовершеннолетних, опека |
| Порядок пользования жилыми помещениями, выселение |
| Покупка, продажа недвижимости |
| Оформление сделок с недвижимостью, нотариат |
| Нежилые помещения |
| Недействительность, мнимость сделки, исковая давность |
| Договор найма, изменение договора социального найма |
| Задать вопрос юристу |
|
