 |
НАВИГАЦИЯ |
 |
|
Общая собственность на жилую недвижимость
Недвижимое имущество может находиться в собственности нескольких лиц. В таком случае считают, что оно принадлежит им на праве общей собственности. Если доля каждого владельца определена, речь идет о долевой собственности, если не определена — о совместной.
Долевая собственность
Общая собственность на имущество обычно является долевой — за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Как правило, доли собственников устанавливаются соглашением. Например, если несколько человек покупают жилой дом в общую долевую собственность, в договоре необходимо указать, какой долей владеет каждый из них. Но в дальнейшем размер долей может измениться (скажем, увеличиться при так называемом приращении общего имущества). В соответствии с п. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли. Так, если один из участников долевой собственности на индивидуальный жилой дом по согласованию с другими сособственниками и с соблюдением установленных правил увеличит за свой счет площадь строения путем надстройки, пристройки или перестройки, он получит право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Перераспределение долей подлежит государственной регистрации.
Если соглашением или на основании закона доли каждого из сособственников не определены, их считают равными.
Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляют по соглашению всех участников. Но своей долей каждый вправе распорядиться (продать, завещать, отдать в залог) по своему усмотрению, не спрашивая согласия других. Единственное исключение составляет случай возмездного отчуждения своей доли, когда необходимо соблюсти правило о преимущественной покупке доли. Что это за правило?
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по той цене, за которую ее продают, и на прочих равных условиях (кроме случая продажи с публичных торгов). В связи с этим продавец обязан в письменной форме известить остальных сособственников о своем намерении продать долю постороннему лицу, указав стоимость и другие условия продажи. Если сособственники откажутся или не приобретут долю в течение месяца, ее можно продать кому угодно.
Если преимущественное право покупки доли нарушено, любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя. Это правило распространяется при отчуждении доли по договору мены.
Еще один важный момент касается расходов по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности (таких, как налоги, сборы, коммунальные и другие платежи, затраты, связанные с ремонтом жилья и т. д.). Каждый несет расходы соразмерно своей доле.
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между сособственниками или из него может быть выделена доля. При разделе имущества каждый из участников может получить часть пропорционально своей доле, после чего общая долевая собственность на имущество прекращается. Выделение доли — это переход части имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле. При этом для такого участника право долевой собственности прекращается.
Каким образом можно разделить жилое помещение, находящееся в долевой собственности, или выделить из него долю?
Раздел квартиры в натуре между сособственниками или выдел в натуре ее части допустим только тогда, когда существует техническая возможность создания на ее основе двух или нескольких квартир. На практике право общей собственности на недвижимость прекращается после ее обмена на два или более помещения или после ее продажи и распределения полученной суммы между бывшими сособственниками.
Поскольку выдел доли в натуре в общей квартире, как правило, невозможен, выделяющийся имеет право получить стоимость своей доли от других участников долевой собственности. Выплата компенсации вместо выдела доли в натуре допустима с согласия владельца доли. Если доля незначительна и не может быть реально выделена, но человек не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ).
По-другому обстоит дело с разделением жилого дома или выделом доли из него. В доме вполне реально, скажем, сделать отдельный вход. То есть его можно разделить или выделить из него долю.
Совместная собственность
Совместная собственность предусмотрена для имущества супругов и для крестьянского (фермерского) хозяйства.
Остановимся подробнее на совместной собственности супругов.
Имущество, нажитое в браке, представляет собой совместную собственность. Причем право на нее принадлежит также супругу, который во время брака не работал, но вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Имущество, приобретенное до брака или полученное одним из супругов во время брака в дар, в наследство или по другим безвозмездным сделкам, станет его собственностью (например, унаследованная мужем квартира будет его личной собственностью). Однако Семейный кодекс РФ предусматривает случаи, когда имущество каждого из супругов может быть признано совместной собственностью. Так, в соответствии со ст. 37 СК РФ имущество каждого из супругов признают их совместной собственностью, если установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов, или имущества каждого из них, или труда одного из них были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). Например, если жене подарили дом, а муж сделал в нем капитальный ремонт (построил второй этаж, пристроил кухню и т. д.), суд может признать здание совместной собственностью.
Как гласит Семейный кодекс РФ, владение, пользование и распоряжение совместным имуществом происходит по обоюдному согласию.
Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения или регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года с того дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.
Имущество, находящееся в совместной собственности, также может быть разделено (причем как в период брака, так и после него) по требованию любой стороны, а также по требованию кредитора для обращения взыскания на долю одного из супругов по его долгам. Раздел производят по соглашению супругов, а в случае спора — в судебном порядке. Какое имущество подлежит передаче каждому из них, определяет суд. При разделе общего имущества и определении долей в нем доли супругов признают равными, если иное не предусмотрено договором между ними. Судья вправе отступить от начала равенства долей исходя из интересов несовершеннолетних детей или из заслуживающего внимания интереса одного из супругов (в частности, если другой не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи).
Если раздел осуществлен в период брака, то неразделенная часть имущества, а также собственность, нажитая в дальнейшем, станут совместными. Если супруги не хотят этого, то после раздела им стоит составить брачный договор, призванный определять их имущественные права и обязанности в случае расторжения брака.
|
