| Кошмары обменов. Частное мнение. | Официальный сайт Ассоциации риэлтеров Вологодской области |
 |
Сегодня в базе более 2000 объявлений по недвижимости Вологды и Череповца.
На этом сайте представлена вся недвижимость Вологды, Череповца и Вологодской области. Здесь Вы можете купить и продать квартиру, дачу, гараж, земельный участок в Вологде, Череповце и Вологодской области, а также другие виды недвижимости. |
   |
| Главная - Обмены - Кошмары обменов. Частное мнение. |
|
Кошмары обменовКак говорят риэлторы, порядка 90 % всех сделок с жилой недвижимостью в России происходит с использованием схем альтернативного обмена. Что это такое? На первый взгляд ничего сложного. Обычный обмен одной квартиры на другую, или на другие. Возможно, еще в схеме фигурирует доплата с одной стороны или с другой. Казалось бы, все предельно просто. Но это не совсем так. Представьте себе, что Вы хотите разъехаться с семьей и поменять свою трехкомнатную квартиру на две однокомнатные. Допустим, Вы нашли две однокомнатные квартиры, которые Вас устраивают и соответствуют Вашим требованиям. Но вот загвоздка, по понятным причинам, люди которые проживают в этих однокомнатных квартирах, совершенно не собираются съезжаться и жить вместе в Вашей трехкомнатной. Это две разные семьи, одна планирует поменять свою "однушку" на "двушку", другая - это одинокий молодой человек, который просто хочет переехать в другой район, ему не нужна Ваша трехкомнатная квартира и ее месторасположение его тоже не устраивает. В тоже время, находится покупатель на Вашу квартиру, но он не "чистый" покупатель. У него нет всей необходимой суммы на руках. Зато, у него есть двухкомнатная квартира, и плюс ему банк дает ипотечный кредит, которого должно хватить на доплату. Вам его двухкомнатная квартира не нужна, то есть, конечно же, Вы бы ее с удовольствием взяли вместо однокомнатной, на которую рассчитывали, но доплаты на приобретение еще одной "однушки" не хватает. Историю и детали выстраивающейся цепочки можно было бы сочинять и дальше, можно было бы, конечно, описать и какую-нибудь реальную ситуацию. Бывалые риэлторы говорят, что порой количество звеньев в таких цепочках, доходит до двенадцати. Но не в этом цель нашего рассказа. Все эти сделки со многими участниками в конечном итоге должны с одного своего конца "упереться" в реального покупателя, то есть человека, который только покупает, а другого конца в реального продавца, то есть человека, который только продает жилье, и не претендуют на другое. Причем, если цепочка разветвляется, как в нашем примере, то есть когда одна квартира меняется на несколько, то и "концов" у разветвившейся цепочки должно быть не два, а более - по одному на каждое разветвление. Настоящие сложности таких обменов связаны с тем, что за каждым звеном стоит человек, а чаще несколько человек и у каждого свои проблемы. Когда уже цепочка выстроилась, вдруг бабушка - собственник доли и член семьи - одной из участниц сделки решает, что никуда из своей старой обжитой квартиры уезжать не хочет и проведет здесь остаток своих дней. Или в последний момент выясняется, что деньги одному из покупателей банк по договору выделит только 25 числа, а продавец, наметивший сделку на 23, на 24 взял билеты и летит в командировку, отменить, которую он не в силах. Или один из участников сделки находит более выгодный для себя вариант. Или один из продавцов, поутру побродив в Интернете, обнаруживает, что за последний месяц средняя стоимость жилья в его районе выросла на 4 %, а средняя стоимость жилья того района, в который он собирается переезжать, упала на 1 %. Произведя несложные арифметические подсчеты, он решает, что хочет получить еще доплату в размере 5 % от стоимости своей квартиры. Покупатель же платить эти деньги отказывается. Причин всевозможных несостыковок и разрывов ранее достигнутых договоренностей может быть великое множество. Беда заключается в том, что разрыв между двумя звеньями неминуемо приводит к тому, что рушится вся цепочка. Закономерно, что чем больше участников сделки, тем выше вероятность такого исхода. В условиях стремительного роста цен на жилье для тех, кто платит живые деньги, такой исход дополнительно чреват весьма существенными финансовыми потерями. Увы, но застраховать себя оттого, что многомесячные поиски квартиры закончатся столь бесплодно, невозможно. Риэлторское агентство гарантировать стабильность такой конструкции из продавцов-покупателей тоже не может. Клиент агентства просто отказывается соблюдать договор и сделать здесь уже ничего нельзя. Единственный выход - это брать в качестве предоплаты не просто аванс, а задаток. Ведь задаток - это реальное доказательство заключения договора. Он вносится, как гласит Гражданский Кодекс РФ, "в обеспечение его исполнения". Но к сожалению, он не нашел широкого применения в практике сделок с недвижимостью. Чаще вносится обычный аванс, который, по сути, мало, что кому гарантирует, потому что не накладывает особых обязательств, по крайней мере, на продавца, который в случае расторжения сделки просто его возвращает, без каких бы то ни было санкций и штрафов. Наконец, длинная цепочка из продавцов и покупателей таит в себе еще одну опасность. Если в последствие выяснится, что при совершении хотя бы одной сделки из всех, что составили цепочку, были нарушены права третьих лиц, если хотя бы одна из сделок будет признана судом недействительной, то все сделки в цепочке автоматически признаются также недействительными. А это означает для всех участников катастрофу. Все возвращают друг другу то, что получили в результате сделки и получают то, что отдали. Невзирая на проведенные ремонты, изменения конъюнктуры рынка и прочие обстоятельства. Вероятность такого исхода с увеличением количества звеньев в цепи также только возрастает. Ведь, чем больше людей и квартир, тем больше шансов, что где-то будет допущено какое-то нарушение. Правда, надо сказать, что риэлторы учитывают это обстоятельство. Уважающие себя агентства проверяют "юридическую чистоту" всех квартир, купля и продажа которых является частью одной цепочки сделок. Это делается, несмотря на то, что других клиентов, ведут другие риэлторы.
| ||||||||||||||
| База данных по недвижимости Вологды, Череповца, Вологодской области. Квартиры, гаражи, дачи, офисные и производственные помещения, земельные участки и другая коммерческая недвижимость. Поиск объявлений по продаже и аренде квартир, домов, комнат, участков, коттеджей. Агентства недвижимости Вологды и Череповца. | |||||||||||||||
| Недвижимость Вологды, Продажа квартир в Вологде, Недвижимость Череповца, Продажа квартир в Череповце, сниму в аренду Вологда, сниму в ареду Череповец |
| Главная :: Агентствам недвижимости :: Справочная информация :: Реклама на сайте :: Каталог :: Обмен ссылками :: Статьи Вход для участников | ||||
|
Сделать стартовой
Добавить в избранное
Page rendering time was 0.2236 sec |
| |||