Количество ипотечных сделок в общем объеме продаваемых квартир по-прежнему останется на уровне статистической погрешности, а доля ипотечного кредитования в ВВП пока не превышает 1% (для сравнения: в США она составляет 55%, в странах Евросоюза - более 30%). О массовости ипотеки в России можно будет судить лишь в том случае, если доля ипотечных кредитов в ВВП страны составит порядка 5-7%.
Накопленный потенциал рынка ипотеки составляет не менее 20 млрд. долл., а некоторые специалисты называют цифру "порядка 50-100 млрд долл.". По данным Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, средний размер ипотечного кредита в России составляет 400 тыс. руб. (14 тыс. долл.). В "Национальной ипотечной компании (НРБ) он составлял 55 тыс. долл., в "Дельтакредит" - 45 тыс. долл., а "Банке Жилищного Финансирования" - 31 тыс. долл.
В Сбербанке в 2004 году средний размер жилищных кредитов Сбербанка России составил: по кредитам в рублях - 273 тыс. руб., по кредитам в валюте - 39 тыс. долл. По регионам наблюдается высокая дифференциация. В Москве средний кредит в рублях - 717,5 тыс. руб., в валюте - 51 тыс. долл., в Дальневосточном регионе - 428 тыс. руб. и 37,2 тыс. долл. А, например, в Поволжском регионе - 265 тыс. руб. и 17,4 тыс. долл.
Разброс условий кредитования достаточно велик: диапазон процентных ставок для рублевых займов на приобретение вторичного жилья - 14-18%, для валютных - 9-14%. Покупка квартиры в недостроенном доме обойдется на пару процентов дороже.
Постепенно снижаются и требования банков к размеру первоначального взноса, который заемщик должен иметь при покупке квартиры. Еще год назад желающему обзавестись недвижимостью требовалось собрать для начала около 30% от стоимости покупаемой квартиры. К настоящему времени это ограничение многими банками в среднем снижено до 20%. А некоторые банки готовы профинансировать и 90% стоимости квартиры, например "Росбанк", который готов финансировать и до 95 % стоимости квартиры при приобретении жилья на первичном рынке у "застройщиков"-партнеров банка. Совсем не придется расставаться с накоплениями только в том случае, если банк будет готов взять в залог имеющееся жилье. В процессе развития рынка ипотеки на нем появляются новые участники: кредитные бюро, а также ипотечные брокеры, деятельность которых сосредоточена непосредственно на помощи клиентам, желающим взять в банке кредит на покупку жилья, что особенно важно для потребителя.
По экспертным оценкам, в России по ипотечной схеме приобретается лишь 1,5-2%. Доля ипотеки во всей системе потребительского кредитования составляет порядка 10%, а 60% объема выданных кредитов приходится на Москву. Доля жилищных кредитов в общем объеме кредитной задолженности в Сбербанке России по состоянию на 1 июля 2005 года составляла 14,2%.Однако в зависимости от региона доля таких кредитов варьируется от 3,1 до 22,9%. А доля жилищных кредитов, приходящихся на Москву и Московскую область, составляет около 28% от общего объема задолженности по жилищным кредитам (по состоянию на 1 июля 2005 года).
Ипотекой в России в том или ином виде занимаются около 200 банков. Их не нужно убеждать заниматься ипотекой, они сами активно осваивают эту нишу, поскольку емкость рынка огромна. Безоговорочным лидером рынка является "Сбербанк", на его долю, по итогам I квартала 2005 года, приходится не менее 60% всего объема выдаваемых ипотечных кредитов - 21,7 млрд руб. А в 2004 году банк выдал почти 100 тыс. ипотечных кредитов на сумму 32 млрд руб. На втором месте "Внешторгбанк" - 1,8 млрд. руб., и замыкает тройку лидеров-миллиардеров "Райффайзенбанк" - 1,1 млрд. руб. На тройку лидеров приходится порядка 70% всего объема выдаваемых кредитов. Такое положение легко объяснимо - для выдачи дешевых долгосрочных кредитов нужны длинные ресурсы, которых у негосударственных российских банков нет и пока быть не может, так как предельный срок по привлекаемым средствам составляет 3-5 лет. К крупным игрокам специалисты относят также банки "Дельтакредит", "Городской Ипотечный Банк", "Уралсиб", "Международный Московский Банк", "Национальная ипотечная компания (НРБ)", "Абсолют Банк" и "Русский Ипотечный Банк".
Банки
Росбанк
Россельхозбанк
За последний год в целом по рынку произошел рост числа участников, снижение процентных ставок, расширение спектра ипотечных программ. Кроме того, госбанки начали работать с клиентами, получающими "серые" зарплаты. Произошли и изменения в законодательстве, позволившие упростить процесс оформления ипотечной сделки и снизить эффективную процентную ставку по ипотечным кредитам. Тот факт, что банки стали рассматривать "серые" зарплаты, существенно увеличил количество потенциальных заемщиков.
Таким заемщикам можно представить справку по форме, утвержденной банком, и подписанную руководителем и главным бухгалтером компании.
Пока желания наших сограждан улучшить жилищные условия явно не совпадают с их возможностями. Только 1,5% населения пользуются ипотечными кредитами. Для сравнения: в странах Западной Европы до 70% населения живут в домах и квартирах, купленных в кредит, в США - около 50%. Ежедневно в банки, работающие на этом рынке, обращаются по 250-300 человек за консультацией о том, как получить деньги на квартиру. И все же нашу ипотеку не сравнить пока ни с европейской, ни с американской, поскольку ее объемы меньше в десятки раз. Чтобы кредиты стали доступнее, они должны быть дешевле. Многие банки готовы в ближайшее время снизить размер первоначального взноса за квартиру. Одно это, по экспертным оценкам, может утроить спрос на ипотечные кредиты.
"Доля населения, для которого ипотечные кредиты уже являются доступными, заметно выше текущего уровня выданных ипотечных кредитов. - говорит Директор Управления стратегического планирования Сбербанка России Дмитрий Тарасов. - Доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитов, использованных для улучшения жилищных условиях, пока невелика, так как население пока зачастую предпочитает обычные не целевые кредиты ипотечным. Поэтому рост интереса населения к ипотечным кредитам произойдет не только вследствие увеличения его доходов, но также в результате упрощения процедур и удобства участия в ипотеке".
Резервы у российской ипотеки огромны, если она станет доступнее. Рассчитывать на то, что в ближайшее время процентные ставки существенно снизятся, по мнению специалистов, пока рано. Для этого на наш рынок должны выйти крупные западные банки. Однако многие кредиторы все охотнее идут на послабления заемщикам в части финансовых требований к ним.
|
