Прежде всего, нужно определиться с рынком, на котором Вы планируете приобрести недвижимость. Что Вас интересует: квартира в новостройке, квартира на вторичном рынке, или коттедж? Для каждого из этих типов жилья обычно банки предлагают разные программы. Надо сказать, что по большому счету, коттеджи тоже могут относиться как к вторичному, так и первичному рынку. Но так как программ по кредитованию для приобретения индивидуального жилья не так уж и много, то мы решили объединить их вместе.
На первичном рынке процентная ставка до оформления прав собственности на жилье обычно выше, и чаще всего на 2%, нежели аналогичные программы банка по кредитованию на "вторичке". После оформления прав собственности на квартиру, чаще всего процентная ставка снижается до уровня вторичного рынка. Понять, почему так происходит - нетрудно. Во-первых, на этапе строительства кредитование осуществляется под залог прав требования по инвестиционному договору, потому что квартира в этот момент не является собственностью заемщика и не может быть таковой до сдачи дома Госкомиссии. Ее вообще еще может и не быть физически, то есть предмет залога отсутствует, как таковой. А во-вторых, истории с обманутыми дольщиками известны банкирам не хуже чем широкой общественности. Но и это правило имеет свои исключения. В некоторых, единичных пока что случаях, банки, имеющие давние и прочные взаимоотношения с какой-либо инвестиционно-строительной компанией, могут кредитовать приобретение квартир в домах, строящихся этими компаниями даже под более низкий процент на этапе инвестирования, нежели после получения квартиры в собственность. Еще в конце 2005 года это казалось невозможным.
С другой стороны при получении кредита на новостройку есть и свои маленькие радости. Они касаются дополнительных расходов. Во-первых, до оформления прав собственности, необходимо страхование только жизни и потери трудоспособности заемщика. После получения квартиры в собственность и оформления ее в залог со страхованием тоже чуть полегче - в большинстве случаев, за редким исключением, не нужно страховать титул, то есть риск потери собственности вследствие претензий третьих лиц. Достаточно одного страхования ущерба, ну и, конечно, жизни и потери трудоспособности. Кроме того, Здесь чаще прибегают к безналичному переводу денег, что экономит средства при обналичке, за которую многие банки берут комиссионные. Также, не нужно арендовать банковскую ячейку. Не нужно производить оценку объекта. Зато зачастую, когда речь идет не о партнерской программе банка и застройщика, банк проводит юридическую проверку последнего и, разумеется, за Ваш счет, что значительно дороже оценки квартиры. Еще одна ложка дегтя заключается в том, что и за безналичные переводы некоторые банки взимают комиссию, которая, правда, обычно меньше аналогичных сборов за получение наличных денег.
Чтобы избежать высоких процентов на покупку квартир на первичном рынке и индивидуальных домов, можно воспользоваться программами кредитования под залог уже существующей недвижимости. Многие банки при кредитовании квартир в новостройках такое условие выдвигают, как обязательное. То есть пока приобретаемая квартира не становится собственностью заемщика и не переходит в залог банку, заемщику необходимо оформить залог на уже имеющуюся в собственности недвижимость. В таких случаях процент по кредиту не зависит от того, сдан или не сдан госкомиссии дом, в котором находится приобретаемая квартира, и перешла ли она в собственность заемщику. Но и страхование квартиры, которая имеется в собственности у заемщика и идет в залог банку в момент выдачи кредита, происходит по полной программе, то есть как ущерба, так и титула (о страховании риска утраты жизни и трудоспособности мы даже не говорим - этот риск страховать необходимо всегда).
Программы кредитования под залог существующего жилья (если это не является частью программы кредитования на приобретение квартир в новостройках, о чем только что говорилось) отличаются от классической ипотеки тем, что здесь нет как такового минимального первоначального взноса. Просто банк выдает кредит, который обычно не может быть более 30% от оценочной стоимости квартиры, которая переходит в залог. Заемщик получает на руки деньги и от него никто не требует внесение первоначального взноса. Если этих денег достаточно для приобретения всей квартиры, что ж, банк не возражает. Пусть хоть на ремонт останется, в залоге то другая квартира, стоимость которой на 30% больше размера кредита. Более того, при таком типе кредитования банк, чаще всего, не требует аренды банковской ячейки и оформления специального договора, по которому только продавец может изъять деньги из депозитария и только в случае предъявления договора купли-продажи, заверенного в органах регистрации. Обычно такие кредиты выдается на любые цели. Пожалуйста, берите деньги и тратьте их как хотите. Опять же, в залоге то находится другая квартира.
Второй вопрос, что передавать деньги при покупке жилья на вторичном рынке, все равно лучше через банковскую ячейку и на тех же самых условиях, что это делает банк при выдаче классического ипотечного кредита. Поверьте, банкиры не глупые люди, раз выдумали такую процедуру, но это уже тема совершенно другого разговора.
